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前三季度广州楼市平稳发展 四季度房企或以价换量

时间:2019-12-02 09:07:57  查看:4442
内容摘要:根据网易房产监控阳光家缘数据显示,今年前三季度广州住宅成交近6.5万套。前三季度,增城住宅成交20642套,位居各区成交榜首,占全市成交的三成左右。广州市房地产中介协会有关人士表示,三季度,广州市中介

根据网易房地产监测阳光家园保证金数据,广州今年前三个季度售出近6.5万套住宅。虽然目前累计销售数据仍在稳步增长,但在房地产市场监管不断收紧的情况下,购房者的观望情绪有所增强,导致市场恶化率大幅下降,这可能会导致一些住宅企业第四季度进行销售,换货现象可能会更加频繁。

关键词1:第一手建筑

增城占全市总营业额的30%。

根据网易房地产监测阳光家园保证金数据,广州今年前三季度售出64651套住宅,增城、南沙和黄埔位列前三。

前三个季度,增城销售了20,642套住宅,居各区首位,约占全市总销售额的30%。近年来,增城由于交通的不断改善和低价无限购买的优势,成为新需求客户“上车”的首选。因此,增城长期以来一直是广州的“大经销商”。永和、新塘等板块在该地区也很活跃。

南沙售出11048套住宅,得益于大湾地区带来的良好工业和基础设施条件,越来越受到买家的关注。此外,由于近年来土地出让价格上涨和核心部门(如锦州地区-角门河、黄阁等)土地供应短缺。),许多买家担心未来市场的价格变化,并加快市场进入的步伐。

黄埔住宅交易7396套。目前,黄浦区已经聚集了一批具有国际影响力的5g龙头企业。从外部来看,5g应用的分布实际上在一定程度上反映了政府对区域资源的投资,也从侧面证实了一个地区的发展潜力。然而,高科技产业往往会将企业、资本集中和人才流入一个地区,这反过来又会推高该地区居民的收入和住房需求,自然会导致房价上涨。

关键词2:二手房

二手房净签约面积环比下降10%

据广州房地产中介协会统计,今年第三季度,广州二手房交易市场(包括增城和从化)中介机构新增建筑面积和净签约面积分别为145.1万平方米和134.54万平方米。一些业主和买家的观望情绪有所上升,一些银行的信贷额度也收紧了。与上月相比,该市的中介机构导致二手房市场下跌逾10%。

据广州房地产中介协会统计,9月份,广州中介机构促成的二手房交易达4664笔,比上个月增长2.39%。中介交易占全市二手房交易的50.40%,比上个月上升119个基点。然而,与8月份相比,该市包括自营交易在内的二手房网上交易数量下降了0.02%。总体而言,除海珠区和黄浦区外,其他各区环比均有所下降。受区域内及周边新家园市场推广扩大的影响,周边地区的净标志面积环比普遍下降,降幅为6%~21%。

在市中心,天河区的净标牌面积环比下降12.41%,降幅最大。白云区和荔湾区的净标志面积分别下降6.42%和4.45%,越秀区仅下降1.79%;海珠区和黄浦区分别增长1.68%和1.19%。在外围地区,增城区的净标志面积比上个月下降了20%以上。从化区和南沙区也出现显著下降,分别为17.96%和14.98%。番禺区仍保持着“销售第一”的地位,但净标牌面积环比也下降了10.19%。在荣创温绿城等项目的支持下,花都区的网签面积环比仅下降6.06%,是周边地区降幅最小的。

来自广州房地产中介协会的消息称,第三季度,广州中介机构促成的二手住宅市场网上招牌数量较前一季度有所下降。主要原因是一些业主和买家增加了他们的观望情绪。根据经理的报告,目前二手房交易价格略有松动,议价空间约为5%。在“先买后不买”的心理影响下,一些业主和买家选择观望。此外,一些银行收紧了信贷额度,使得买家借贷稍微困难一些。

关键词3:住宅企业绩效

住宅企业销售规模分化和竞争加剧

前三个季度,在“不炒房”的主调下,房地产行业整体增速明显放缓。据可比统计,前100家房地产企业的累计销售额同比增长约4%,增速与上半年持平。百强住宅企业不同层级之间的规模差异继续存在,行业竞争加剧。然而,9月份前100家住房企业的业绩明显高于7月和8月,月度股权销售同比增长23.9%,比去年同期增长近11个百分点。

十大住宅企业门槛提高15%

前三季度,住宅企业销售业绩保持相对稳定。与去年同期相比,百强住宅企业各梯队权益销售金额门槛略有提高。其中,前10家住房企业的股权门槛达到1217.9亿元,同比增长15%,增幅最大的是各层级。前20名和前30名住宅企业的股权门槛分别为752.1亿元和546.5亿元,增幅分别为2.9%和4.3%。前50强住宅企业竞争格局加剧,股权门槛较去年同期提高10.5%,至364.6亿元。此外,到第三季度末,前200家住房企业的股权门槛达到40.1亿元。

业内人士表示,今年上半年后,在新的建设步伐的影响下,第四季度住房企业的供应量将大幅增加。另一方面,在销售压力和整体项目去极化率下降的背景下,住房企业也将积极推进第四季度的磁盘去极化,加大营销力度,通过降价促销和价格换量加快项目去极化。我相信,在企业增加商品供应、加大营销力度的情况下,第四季度住宅企业的整体销售规模将会有所回升。

住房企业实现的目标率低于去年。

前三个季度,前100家住宅企业的层级之间的规模差异继续存在,行业竞争加剧。其中,龙头住宅企业继续保持稳定优质发展,前三名住宅企业股权集中度达到10.2%,同比上升0.4个百分点。前11-20名和前4-10名住宅企业股权集中度也较去年有所提高,市场份额稳步增加,大型住宅企业竞争优势进一步深化。然而,随着大多数城市住宅交易量的下降和销售难度的增加,住宅企业的股权集中度已经在一定程度上排在前20名之后。

从年度销售目标完成情况来看,截至9月底,制定年度销售目标的住房企业中,近40%的企业实现了75%以上的目标完成率。其中,阳光城、世茂、宝龙、九龙仓、大发房地产等9家住房企业实现目标完成率80%以上,表现突出。此外,近40%的住房企业的目标完成率为65%~75%,而其余的住房企业没有达到65%的目标完成率。大型住宅企业的总体目标不如去年同期。

前三个季度,1000亿住房企业的整体业绩好于行业平均水平。在宣布业绩目标的141000亿住房企业中,60%以上的企业实现了75%以上的目标完成率,而中海、世茂、龙湖、招商局、金茂等住房企业的业绩相对乐观。总体而言,在行业增速放缓、监管收紧的背景下,部分住宅企业仍面临实现年度业绩目标的压力。在第四季度,他们仍然需要加快商品进入市场的步伐,并积极推动市场淘汰。

关键词4:办公楼

越秀区珠江新城赢了

近日,戴德梁行发布了《2019年第三季度广州甲级写字楼市场报告》,显示广州甲级写字楼市场空置率降至4%以下,创下新低,继续成为四大一线城市中最受追捧的写字楼市场。月平均租金下降0.5%,至192.8元/平方米/月。珠江新城商务区第三季度吸纳客户冠军,出租19000平方米办公空间。传统商业区越秀经常“扩大”其促进金融机构登陆的策略。预计第四季度将有三个新项目进入广州甲级写字楼市场:星环国际商务中心、天德广场和唯冠总部大楼。

律师事务所和商务中心积极租赁交易

第三季度,广州甲级办公楼没有新增供应项目,存量保持在485.9万平方米。该市月平均租金继续下降0.5%,至192.8元/平方米/月。其中,珠江新城商务区部分物业的平均租金环比下降1.0%,有效促进了租赁交易的恢复。由于租金优惠和佣金激励的双重支持,该市甲级写字楼市场由负转正,成交额为21000平方米。

其中,珠江新城商务区扭转了潮流,拥有19000平方米的租赁交易量,占全市90%以上,成为当之无愧的冠军。与降低租金的珠江新城不同,琶洲商务区甲级写字楼的平均租金非但没有下降,反而上升了1.1%,达到150元/平方米/月,空置率进一步下降到5.5%。

与此同时,当甲级写字楼租金宽松时,专业服务企业对广州稳定的市场表现持乐观态度,并频繁搬家。律师事务所和商业中心进行了积极的租赁交易,如君泽君律师事务所在周大福金融中心扩建办公空间,泰鼎恒收购保利中心约6000平方米的办公空间。

为了吸引更多的金融企业入驻,传统商业区越秀出台了具体措施促进金融业发展,并为入驻企业提供集约租赁补贴。此举取得了显著成效,并成功引入深圳证券交易所广州服务基地落户。

打破无供给僵局的两个商业区

记者了解到,今年第四季度,广州甲级写字楼市场预计将迎来星环国际商务中心、天德广场、唯冠总部大楼三个新项目进入市场,越秀、珠江新城、琶洲各占一个席位,新增供应约24万平方米,打破越秀、珠江新城商务区自2018年以来无新供应的僵局。

值得期待的是,从2020年起,国际金融城将陆续推出新项目,加快各类金融机构的融合,支持金融中介服务机构及相关衍生产业,向全球金融资源配置中心推进,为金融城、珠江新城、琶洲形成的中心商务区“金三角”格局的建设再添一把火。

戴德梁行华中区副主任兼研究部主任袁凌雪认为,尽管宏观环境仍不确定,但在政府激励政策的支持下,以及租赁市场交易反弹、优质项目不断进入等有利因素的支持下,可能会给广州甲级写字楼市场注入新的活力。

关键词5:商业

购物中心空置率下降,租金上涨

近日,美林证券(Merrill Lynch mlive World)在外围商业圈的开业,为市场带来了约82,000平方米的新供应,推动该市优质零售物业存量达到462.6万平方米。年底的购物季节将带来可观的客流和消费,零售商将积极开店。根据戴德梁行的一份报告,今年第三季度,香港零售企业的空置率下降了0.5个百分点,至6.8%。与此同时,优质零售房地产市场的平均租金上涨3.2%,至783.7元/平方米/月。为了在竞争中有所创新,吸引消费者的注意力,广州商界甚至有更独特的方式来吸引消费者,比如通过使用国产产品和互联网红ip主题展来吸引客流。

外围商业圈正在强劲崛起。

三季度多个商圈表现可圈可点。核心商圈中,太古汇依然是大牌的“心头好”,吸引了顶级珠宝品牌van cleef

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